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成都金利服务有限公司与重庆华新工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案
成都金利服务有限公司与重庆华新工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案
审理机关：重庆市沙坪坝区人民法院
原告：重庆华新工贸有限公司（下称华新公司）
被告：成都金利服务有限公司（下称金利公司）
委托代理人：黄胜利 重庆丽达律师事务律师
案情简介：
金利公司（承租方）与华新公司（出租方）于2003年1月2日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定租赁用途为餐饮、住宿；租期十年；年租金 70万人民币；付款方式：首次付款70万，开业前再付70万。两年后，一年一交，先交款后使用；华新公司于合同签订后三个月内完成房屋配套工程、天然气管道工程及消防达到要求。
合同签订后，金利公司依约将第一年租金支付华新公司。但华新公司却未却未按合同约定期限完成房屋配套、天然气管道输入及消防也没有达到要求。直到2004年4月14日，华新公司才完成上述合同义务。
2004年4月15日，华新公司向金利公司发出催款通知书，要求金利公司支付第二年租金。同时，华新公司同意在第二年租金中扣除让出的三个月租金（即违约赔偿）。
金利公司不同意上述要求，认为华新公司迟延履行达一年之久，只扣除三个月租金不足以补偿自己的损失。于是明确提出书面要求华新公司扣除十个月房租，该房租可以由华新公司返还金利公司后，金利公司再向华新公司支付第二年租金，也可以从第二年房租中抵扣，否则，金利公司不支付华新公司第二年房租。
其后，双方互不退让，2004年8月，华新公司发函要求终止双方的合同。
2004年9月，华新公司以金利公司不支付房租款存在违约行为，起诉至重庆市沙坪坝区人民法院，要求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求金利公司支付违约金20万元。
审理情况
2004年10月，重庆市沙坪坝区人民法院依法公开审理此案，原告华新公司及其代理人、被告金利公司及其代理人黄胜利参加了庭审。
根据本案事实和相关法律规定，代理律师黄胜利提出以下代理意见：
根据《合同法》第67条之规定：“先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”金利公司拒绝支付第二年房租的要求符合先履行抗辩权的法定条件，不存在违约行为，理由如下：
1、双方签订的合同为房屋租赁合同，从合同约定内容看，双方互负对待给付义务。因此，从合同分类理论上看，该合同属于双务合同。既然属于双务合同，就有适用先履行抗辩权的前提条件。
2、华新公司违约后的损害赔偿之债务先于金利公司支付第二年房租之债务。从形式上看，金利公司支付第二年房租的债务先于华新公司的交付房屋之债，这是合同约定的义务履行顺序。但在金利公司支付完第一年房租后，华新公司迟延履行的违约行为（没有不可抗力的免责事由）产生了向金利公司的违约损害赔偿，也就是说，因华新公司违约而使金利公司遭受损害，双方之间的原合同债务就转化为损害赔偿的债权债务关系。金利公司是债权人，对华新公司享有债权，而华新公司是债务人，对金利公司负有债务。也可以说该违约损害赔偿系转化的损害赔偿之债。通常认为它与原合同的债权或履行请求权具有同一性，或者说违约损害赔偿请求权，为原合同债权的扩张或变更。因此，金利公司要求华新公司负损害赔偿之债务与华新公司请求金利公司履行第二年房租的债务具有同一性。而金利公司请求华新公司履行损害赔偿之债务先于华新公司请求金利公司支付第二年房租之债务。
另外，房屋租赁合同作为继续性合同，随着履行时间的推移在金利公司与华新公司之间会不断产生新的权利义务，其履行具有持续性。因此，不能将该合同第一年中华新公司违约所生的损害赔偿之债与合同约定先履行第二年房租之债解释成两个分别的给付，而不具有牵连性。这样会对金利公司的利益造成损害，不符合债权保障的立法目的。
3、华新公司未全部履行损害赔偿之债务�；鹿舅淙煌饪鄢鋈贸龅娜鲈路孔猓鹄静煌�。此其一。其二，华新公司迟延履行达一年之久，金利公司只要求其扣出十个月的房租，是一个合理、合法的要求。在华新公司没有完全履行该债务之前，金利公司当然享有先履行抗辩权。
4、华新公司向金利公司请求支付第二年房租。即华新公司以催告的方式要求金利公司支付房租。同样，金利公司也以书面方式向华新公司提出在其损害之债务未全部履行前，拒绝支付第二年房租。
重庆市沙坪坝区人民法院经审理后作出驳回华新公司的诉讼请求。