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信达应诉半岛物业费纠纷案
发布网：http://www.ryw7tnd.cn/ 发布者：重庆律师事务所 编缉时间：2008/10/31 16:19:25
信达应诉半岛物业费纠纷案
原告：重庆半岛物业管理有限公司
被告：信达资产管理公司重庆办事处
代理人：重庆丽达律师事务所律师
一、基本案情
渝中区邹容路半岛国际商务大厦（下称半岛大厦）第三层，原系重庆弘基物业发展有限公司（下称弘基物业公司）所有。重庆半岛物业管理有限公司（下称半岛物业公司）是上述半岛大厦的物业管理服务企业。弘基物业公司于2001年5月28日，与重庆佳宁娜文化传播有限公司（下称佳宁娜公司）签订了《房屋租赁合同》，将该层出租给佳宁娜公司使用。其后，弘基物业公司又以实物偿债，将该第三层抵偿给了建设银行重庆分行。2001年11月28日，建设银行重庆分行根据国家政策又将该房屋划拨给信达资产管理公司重庆办事处（下称信达公司）所有。2002年4月28日，信达公司与弘基物业公司及承租人佳宁娜公司三方签订了《协议书》，一致确认由佳宁娜公司继续承租该层，并由佳宁娜自行负责协商和缴纳相应物管费。三方同时约定将租金由原来的40元/㎡减少为30元/㎡，所减少的10元/㎡由佳宁娜公司向半岛物业公司交纳物管费。此后直至2007年，本案原告半岛物业公司从未向信达公司提及任何第三层有关物管费的收取问题，更未进行过催收。到2006年7月19日，信达公司和半岛物业公司双方再次签订协议，明确该三楼的物管费不予收取。
二、本案一审代理工作
2007年4月1日，半岛物业公司突然诉至人民法院，要求信达公司支付该楼层自2004年3月至2007年3月的物管费和滞纳金。2007年6月，我所接受信达公司委托后，律师立即针对本案所涉物业的现状以及弘基物业公司、佳宁娜公司和半岛物业公司三家企业之间的关联关系等进行了仔细认真的调查取证。并在此基础上，向渝中区法院审判庭提交了律师的代理意见。
律师主要代理意见为：
（一）、弘基、半岛和佳宁娜等三家公司系关联企业，三家公司股东相互持有股份，且互有紧密的利益关系
弘基物业公司是由白正伟等三个股东出资成立的，其中白正伟出资280万元，占出资比例的48％，是该公司的最大股东。
1998年3月，弘基物业公司出资80%与重庆彼岸装饰工程有限公司，共同注册成立了重庆弘洋物业管理有限公司，该公司2002年12月更名为重庆半岛物业管理有限公司。
2001年9月20日，弘基物业公司出资25%，与自然人白华、白刚注册成立了佳宁娜公司。
由此可见，该三家公司互为关联企业，利益紧密相连。而且在事实上，半岛物业公司从其成立之日起，就既未向弘基物业公司，也未向佳宁娜公司收取过半岛大厦第三层物管费，当然自始至终也更没有向信达公司收取或催收过。
（二）、原、被告之间所签订的协议，明确约定信达公司不交纳第三层的物业服务管理费
信达公司于2001年11月28日取得了本案所涉及的第三层房屋后，信达公司与佳宁娜公司、弘基物业公司三方在2002年4月28日签订了《协议书》。该协议确认信达公司同意佳宁娜公司继续租赁第三层，并同时特别明确约定物业管理费用由佳宁娜公司自己负责。从此以后直至起诉之日，原告也就从未向信达公司收取过物管费。
而且，信达公司和半岛物业公司双方还在2003年8月19日，又专门签订了明确约定不包括第三层在内的《物业管理服务合同》。半岛物业公司以实际行为，明确放弃了向信达公司收取第三层物管费。
2006年7月19日，半岛物业公司与信达公司又签订了《物业服务协议》，再次明确约定：“重庆半岛国际商务大厦裙楼第五层是甲方（指信达公司）的产权房（二、三、四层需由建行与开发商进一步确权）”、“甲方向乙方缴纳物业服务费，标准为5.5元／月·平方米，空置物业待产权清晰或有实际的使用者入驻后再协商收费标准并履行缴纳义务。甲方按其使用物业的建筑面积交纳物业服务费（甲方五层所使用物业的建筑面积为：2453.9平方米）”。
基本事实是：一直以来因信达公司在实际使用第五层，且仅有第五层物业完善了权属手续，故物管费也仅交第五层的；信达公司所拥有的其他各层，均已长时间空置，无人使用；包括第三层在内的其他各层由于权属手续尚未完善并空置着，故均不交物管费；对空置的物业，要待产权清晰、有实际使用者入驻后，再协商收费标准并履行交纳义务。因此现在无需交纳该第三层的物管费。
（三）、原告从未向被告进行过有效地催收
在庭审过程中，原告半岛物业公司举示了两份函件，作为催收的证据。对于第一份2006年3月2日的《联系函》，由于双方除了在2003年8月19日签订过第四和第五层的屋管协议外，对第三层并未签订过任何协议。因此，该函所要求的清理，也仅仅是针对第四和第五层，而不含第三层。且该函件也仅是要求信达公司尽快与半岛公司“理清”相关未付物管费问题，是一封普通的工作联系函，其中没有任何催收物业服务费用的意思表示，不具催收证明效力。
对于第二份于2006年9月25日的《关于催收物管费的函》，如前所述，由于原告与信达公司之间在2006年7月19日前从来就没有就第三层物业签订过任何物管协议，而该函中所提的三方协议中，明确约定由佳宁娜公司负责处理与原告交纳物管费问题。那么，在没有任何证据证明佳宁娜公司与半岛公司究竟是否签订有物管合同、约定的收费标准是多少的情况下，向信达公司的催收就是没有依据的。而该函所提到的2003年8月19日的《物业管理服务合同》，根本就与第三层无关。我方认为，双方既然在2006年7月19日已签订了新的《物业服务协议》，对信达公司所有的物业在过去的使用状况达成了共识，且对今后的物业服务费用的交纳问题进行了明确的约定。那么，原告在2006年9月25日所谓的催收，就是毫无根据的无效行为。
同时，原告对前述两份函件采用非正常的送达方式，完全不符合有关送达要求。有如“催收函”这样重要的文书，应该直接交由对方单位负责人或相关工作部门签收，或者经由邮局通过邮寄方式送达对方。而且两份函件上的两个签字人，既无收取和传达信件的工作职责，也与物业管理工作毫无关系，他们仅是信达公司聘请的临时工司机。他们也未将函件交给公司，公司也毫不知情，直到原告起诉后，才知悉函件内容�？銮业诙莸乃酱呤蘸┦杖掌诙济挥校绾文芄恢っ髟媸窃诤问苯浣桓偈惫さ哪�。上述原告两份函件的送达行为不具有法律效力。
（四）、数年未收物管费所造成的损失应由原告自己承担，原告主张滞纳金没有任何依据
如原告所诉，从2001年租房之日起，佳宁娜公司就未交纳其本应每月按时支付的物管费。佳宁娜公司早就已经严重违约，原告方理应采取适当措施，及时通知佳宁娜公司或信达公司，催收欠交的物管费，防止损失扩大。如果及时通知，信达公司可采取有效措施，立即停止租赁，另寻承租人，减少损失。但由于原告与本案所涉的第三层物业的租用人，都同为宏基公司出资设立，三者互为利益关系十分密切的关联企业，所以数年来原告根本没有向弘基物业公司和佳宁娜公司收取过物管费。原告不仅没有及时催收，反而听任损失继续扩大，直到2005年佳宁娜公司人去楼空都未采取任何有效措施。甚至直到2007年，才突然提起诉讼，要求支付物管费。根据《合同法》第119条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，因此原告不得就该数年未收到物管费所造成的损失要求赔偿，而是应由原告自己承担。毛之不存皮之鄢附，所谓滞纳金也就因此而毫无事实依据。
据此，请求法院驳回原告诉请。
一审法院通过审理，查明了本案基本事实后，接受了我方主要代理意见，并认定原告要求信达公司交纳物业费的条件尚不成熟，遂于2007年9月25日作出（2007）中区法民初字第977号民事判决书，判令驳回原告诉讼请求。
三、本案二审代理工作
一审判决后，原告不服，上诉至市五中院，我所律师继续作为信达公司代理人参加了本案诉讼活动。在二审审理过程中，我方坚持在一审中提出的代理意见，请求法院驳回原告的上诉。
五中院经审理后，再次确认一审判决所查明的事实，遂于2007年12月11日作出（2007）渝五中民终字第2585号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。
本案二审判决于2007年12月11日生效。至此，信达资产管理公司重庆办事处委托我所代理应诉半岛公司物业费一案，律师的代理工作完满结束。