重庆丽达律师事务所 -丽达动态
您当前的位置是：首页 | 丽达动态 | 内容
丽达论坛丨商品房消费者权利�；� ——《最高人民法院关于商品房消费者权利�；の侍獾呐础方舛�
商品房消费者权利�；�
——《最高人民法院关于商品房消费者权利�；の侍獾呐础方舛�
徐丽霞 彭蔚
2023年2月14日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》于最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。
一、出台背景
随着全球经济恶化，国内商品房供大于求、房开企业资金回笼困难等造成大量楼盘烂尾，严重威胁购房者的合法权益。尽管最高人民法院已于2002年发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，就上海高级人民法院提出的问题做出回答，明确消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但由于该批复于2021年1月l日被废止，实践中消费者权利顺位的界定标准不一。
2023年4月20日，最高人民法院公布并施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)，这是最高人民法院对河南省高院提出的房企风险化解权利顺位问题的请示,就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售难交付引发的相关纠纷案件中，涉及商品房消费者权利�；の侍庾鞒龅幕卮�，体现了最高人民法院对于商品房消费者权益（消费者物权期待权）保障的重视。商品房消费者的权利顺位问题不仅经常在执行案件中遇到,在房地产开发企业破产案件中更是无法回避的问题,商品房消费者是房地产企业破产或者产生纠纷后人数最多的群体，涉及社会稳定，影响营商环境评价，基于此,本文对该批复进行解读,便于读者深入理解该批复的精神以及所传递的内容。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条明确了承包人可以就该建设工程的价款折价或者拍卖的价款优先受偿。抵押权的权利顺位也有明确规定。商品房消费者的权利顺位在法律层面未有明确，一直散落于其他规定中,笔者按照时间先后顺序就相关规定罗列如下:
1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号，已废止,以下简称2002批复):“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人�！�
2.《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先�；さ墓娑ㄓθ绾卫斫獾拇鸶础�(2005年12月25日发布,以下简称2005批复):“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释［2002］16号)第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定,是为了�；じ鋈讼颜叩木幼∪ǘ柚玫模垂悍坑κ侵苯佑糜诼闫渖罹幼⌒枰�,而不是用于经营,不应做扩大解释。”
3.2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》(以下简称2014年答复):“一、《批复》第一条规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先�；ごτ谙喽匀跏频匚坏姆课萋蚴苋说木��！�
4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》( 2015年5月5日公布，2020年12月29日修改公布，以下简称执行异议规定）第二十九条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的50%�！�
5.《全国法院民商事审判工作会议纪要》( 2019年11月8日公布，以下简称九民纪要）第125、126条明确了商品房消费者的权利顺位、适用的标准、认定的标准及范围。
6.《最高人民法院关于商品房消费者权利�；の侍獾呐础�(法释〔2023〕1号):“二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者,在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的,可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
综上，根据上述前五个规定，商品房消费者权利优先于工程款优先受偿权、抵押权的冲突处理规则已经有了基本构架，但2002批复已于2021年l月1日被废止，《最高人民法院关于商品房消费者权利�；の侍獾呐础返某鎏ㄍ晟屏艘跃幼∥康牡墓悍空叩娜ɡ；ぁ�
根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定( 2021修正)》第六条:“司法解释的形式分为“解释”“规定”“规则”“批复”和“决定”五种。对高级人民法院、解放军军事法院就审判工作中具体应用法律问题的请示制定的司法解释,采用“批复”的形式�！币虼�,《最高人民法院关于商品房消费者权利�；の侍獾呐础肥粲谒痉ń馐�,该批复已经在首段就适用范围作出了限制,该批复旨在解决人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利�；の侍�,第二条、第三条亦明确适用商品房消费者。根据商品房消费者的权益�；さ睦费馗�，相应规定的目的是�；じ鋈讼颜叩木幼∪ǎ垂悍坑κ侵苯佑糜诼闫渖罹幼⌒枰�,而不是用于经营,不宜做扩大解释。
四、《最高人民法院关于商品房消费者权利�；の侍獾呐础返慕馕�
《最高人民法院关于商品房消费者权利�；の侍獾呐础方鲇腥�:
第一条:“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一)》(以下简称《建设工程司法解释（一)》)第三十六条的规定处理”，承包人可根据民法典第八百零七条规定享有建设工程价款优先受偿权,优于抵押权和其他债权,再一次明确了建设工程价款优先受偿权。
第二条:“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”以体系解释的方式对该条文进行解释，2005批复明确商品房购房者应是直接用于满足其生活居住需要,不能用于经营。2014年答复确认了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先�；ごτ谙喽匀跏频匚坏姆课萋蚴苋说木瘛！吨葱幸煲楣娑ā返诙盘跤搿毒琶窦鸵返�125、126条明确了商品房消费者的权利顺位、适用的标准、认定的标准及范围，将“商品房消费者”限制在名下只有一套房屋或已有一套但购买房屋仍属基本满足居住需要的范围。从上述规定可以看出,《最高人民法院关于商品房消费者权利�；の侍獾呐础返诙跏浅鲇诙陨唐贩肯颜呶锶ㄆ诖ǖ谋；�。同时该条明确了适用条件:1.必须要是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款;2.只支付了部分价款的商品房消费者,在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的。该条还明确了在满足条件后,商品房消费者基于物权期待权享有要求交付请求权基础,能够主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。同时本条取消了“支付全部或大部分款项”“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”限制,这是基于生存利益为大的价值取向，有利于维护社会稳定、推动基于生存利益及居住权需要得到保障的弱势群体的权益�；ぁ�
第三条:“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”本条由于没有明确以居住为目的购买房屋,但笔者认为仍应基于体系解释将商品房消费者解释为以居住为目的购买房屋的购房者,从体系解释出发，本文应该延续第二条的限制。以目的解释为方法，无论是九民纪要还是最高法院作出的2005批复，均是为了�；ど嫒�、居住权，优先�；は喽匀跏频姆课萋蚴苋恕＞琶窦鸵敲魅沸枰细癜盐毡；は颜呱嫒ㄗ鞒龅睦夤娑�，谨慎适用基于生存利益大于经营利益的特殊规定。
如何理解“房屋不能交付且无实际交付的情况”，笔者认为特指非因商品房消费者原因，房屋客观上不能交付且无实际交付可能，如房屋未建成等情形,商品房消费者可以主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
该批复虽然只有短短的三条，但是明确了以居住为目的购房的商品房消费者的权利顺位，完善了以居住为目的购房的商品房消费者的权利�；さ闹贫龋啡狭艘跃幼∥康墓悍康纳唐贩肯颜咴诜课菸唇ǔ傻惹樾蜗录劭罘祷骨肭笕ǖ淖钣畔鹊匚�，有利于执行领域及破产领域的权利顺位界定，更体现了法律的“温情”，为弱势群体撑起了“�；ど �。